Aggiornamento sulle vendite immobiliari del Fondo di Previdenza CR Firenze nel 2020


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Una fotografia dell’attuale situazione in cui opera l’attività immobiliare del nostro Fondo di Previdenza e le sue immediate ripercussioni (1.4.2020-18.11.2020)

di Fabrizio FALSETTI
(Presidente del Fondo di Previdenza)

Valutata la situazione attuale e le non positive previsioni a breve termine è ormai sicuro che non sarà possibile convocare la consueta Assemblea di fine anno.
Utilizzo dunque questo documento per riallacciarmi alla mia precedente informazione, riportata sul ‘’Giornalino’’ n. 59, ed allargare il discorso su alcuni fatti che hanno caratterizzato ed influenzato la gestione del ns Fondo in questo 2020.

Illustrerò quindi tre punti:
– l’andamento del mercato immobiliare,
– l’andamento e situazione finanziaria,
– i fatti salienti nella gestione del Fondo.

Punto primo:

Nel precedente intervento esprimevo le preoccupazioni per la situazione creata dalla pandemia con previsioni negative sulla possibilità di continuare a realizzare le vendite del patrimonio immobiliare tenendo anche conto dell’impossibilità di far visitare gli appartamenti in vendita. Quindi forte criticità nelle previsioni di poter raggiungere almeno 15 milioni di alienazioni nel 2020.
Ad oggi registriamo che l’ammontare delle vendite del patrimonio immobiliare è stato largamente superiore alle nere previsioni. Abbiamo finalmente venduto l’immobile di via Baracchini per l’importo di 4,55 milioni di euro e registrato un successo insperato nelle vendite degli appartamenti di Empoli e, in minor misura, di Calenzano e Campi. Quanto precede sia per i prezzi inferiori a quelli degli immobili in Firenze che per il riapprezzamento della vita in ’’periferia’’ in presenza delle restrizioni/problematiche conseguenti la pandemia. Pochissimo interesse per gli immobili ad uso commerciale anche causa la situazione economica attuale.
Di seguito un aggiornamento dei dati relativi alle vendite dal 1° gennaio al 18 novembre.
Sono stati stipulati 50 contratti per complessivi 13,5 mil. di euro ed accettate, con definizione dei rogiti in corso, altre 24 unita per 4,3 mil., dati che confermerebbero alienazioni a fine anno superiore ai 18 milioni.
La scelta di vendere unità per unità, la cui valutazione unitaria viene aggiornata ogni anno (e per la zona di San Frediano due volte) ha richiesto un fortissimo impegno operativo da parte delle strutture del Fondo e dei Consiglieri deputati alla stipula dei contratti ma ha permesso interessanti plusvalenze, valutabili complessivamente nella misura dell’11%.

Punto secondo

I risultati economici della gestione finanziaria del ns. Fondo per l’anno in corso saranno condizionati sia dalla riduzione dell’apporto degli affitti che dell’andamento alternante dei mercati finanziari.
Nel primo caso, a fronte delle numerosissime richieste di sospensione o riduzione degli affitti delle utenze commerciali è stato deciso di non effettuare operazioni di riduzioni ‘’a tappeto’’ ma di esaminare caso per caso ad evitare furbizie e limitare il più possibile perdite economiche (considerando il tipo di attività, la localizzazione, il fatturato ecc.).
Per la gestione del patrimonio mobiliare ricordo che i ns. attivi sono gestiti da due società di livello internazionale (Eurizon e Candrian). La commissione finanza del Fondo – composta da 4 consiglieri di cui due espressione dei ns iscritti) si è attivata per avere controlli settimanali sull’andamento degli assets e organizzato periodici incontri on line direttamente con i due gestori.
Ad oggi, inglobando tutti gli andamenti ondivaghi del mercato, registriamo un incremento dell’1% sui valori d’inizio anno. Ovviamente nessuna previsione dei valori che avremo a fine anno.
Preciso comunque che il retratto delle vendite immobiliari, con il notevole apporto di quella di via Baracchini, hanno permesso di accumulare una liquidità di oltre 9 milioni, che garantirà il pagamento delle pensioni fino a tutto aprile 2021 SENZA dover alienare attivi mobiliari, ponendoci in una situazione di tranquillità non avendo la necessità di dover vendere attivi finanziari in momenti di andamenti negativi.
Il famoso rapporto 20% tra valore patrimoniale ed immobiliare ci vede ad oggi a circa il 23% tenendo conto che a fronte di rendimenti complessivi molto modesti, come sopra indicato, abbiamo registrato uscite per pagamenti pensioni per circa 14,6 milioni.

Punto terzo

I fatti relativi alla vita del Fondo nel corso di quest’anno si possono riassumere in due punti salienti.

Il rinnovo del Consiglio di Amministrazione (il precedente era scaduto il 30 giugno con l’uscita di 5 Consiglieri sia per ragioni personali che per l’impossibilità di riproporsi dopo tre trienni successivi, come previsto dallo Statuto).
Come noto l’attivismo dell’Associazione Pensionati ha determinato una forte partecipazione degli iscritti con la designazione dei 4 candidati suggeriti dall’Associazione (Maria Chiara Perini, Mara Pinelli, Idamo Giannini, Fabrizio Falsetti).
I Consiglieri Pinelli e Giannini fanno oggi parte della Commissione mobiliare con Giannini Presidente e coordinatore della commissione stessa. Mentre la nostra consigliera Perini fa parte della Commissione Immobiliare.

Mi sento il dovere di ringraziare i precedenti Consiglieri che hanno fatto il possibile per mettere il nuovo Consiglio nella possibilità di continuare la gestione in ‘’perfetta continuità’’ sia per gli impegni istituzionali che organizzativi (il precedente Consiglio si è fatto tra l’altro carico di richiedere a Covip una ulteriore proroga di tre anni per continuare senza patemi le vendite immobiliare per arrivare al fatidico limite di legge del 20%.).

Nel corso del 2020, ed in particolare  con una Deliberazione del 29 luglio, la Covip ha dato chiare direttive di come i fondi pensioni debbano rapidamente organizzarsi potenziando tutti gli aspetti di gestione dei rischi e dotarsi di strutture di controllo di livelli elevati (attuariale, auditing, privacy, controllo dati ecc.).

Il nuovo Consiglio ha avuto la possibilità di una prima riunione in presenza fisica, a cui sono seguiti incontri a tutti i livelli (consigli e commissioni) solo on – line. I nuovi amministratori si sono rapidamente integrati ed il clima che si respira è di piena sintonia, responsabilità e professionalità.

Il rispetto/adeguamento delle direttive Covip, per quanto riguarda il ns Fondo, è già in fase molto avanzata con l’impegno di tutti i Consiglieri a garanzia del pieno rispetto della normativa e massima attenzione a tutti i rischi operativi.